Il diritto reale di uso esclusivo viene esaminato dalla Suprema Corte in occasione di un caso in cui veniva concessa ad una singola unità immobiliare l’uso esclusivo di un’area adibita a cortile, attraverso una clausola diffusa da prassi negoziale notarile.
L’uso esclusivo di cui si discute può essere ricondotto alla previsione dell’art. 1102 c.c. che disciplina l’uso della cosa comune in condominio, senza alterarne la destinazione e impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
L’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto al momento della costituzione di un condominio è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede, attribuendo l’uso esclusivo in deroga.
In questo caso si tratta invece di diritto d’uso che non si può cedere o dare in locazione, e la cui durata, secondo l’art. 979 c.c., richiamato dall’art. 1026 c.c., non può eccedere la vita del titolare.
Ritengono infatti le Sezioni Unite che il tema del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” di parti comuni dell’edificio in ambito condominiale debba essere inquadrato nei seguenti termini :
- il vocabolo “uso” va inteso col significato del “servirsi della cosa comune” nell’ art. 1102 c.c.;
- non è consentita il divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni;
- il diritto reale di uso esclusivo su una parte comune, ferma la titolarità della proprietà di essa in capo al condominio, non può trovare fondamento sull’art. 1126 c.c.
Nella giurisprudenza della Corte Suprema si rinviene un unico precedente in cui l’uso esclusivo è espressamente qualificato come diritto reale di godimento, come tale usucapibile.
E’ il caso dei lastrici solari, necessari in quanto svolgono la funzione di copertura, che non possono essere usucapiti, mentre possono essere ceduti in proprietà ad un solo condomino, così come l’art. 1126 c.c. prevede espressamente che uno dei condomini possa avere l’uso esclusivo del calpestìo del lastrico.
L’uso esclusivo di calpestìo è un diritto reale equivalente ad una servitù, per cui risulta usucapibile.
Il diritto reale di uso esclusivo non è invece inquadrabile tra le servitù prediali, per cui la SC esprime il principio di diritto secondo il quale:
- premessa l’esistenza della pattuizione avente ad oggetto la creazione del “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale,
- posto che essa mira alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato,
- visto che va ad incidere sul diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune (sancito dall’art. 1102 c.c.)
- viene rigorosamente preclusa dal principio del numerus clausus dei diritti reali e dalla tipicità di essi.
Il regolamento condominiale contrattuale invece ben può contenere la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio. (SS.UU. cass.civ. n. 28972 del 17/12/2020)