Le delibere assembleari invalidate danno luogo ad annullabilità o nullità delle stesse.
Le delibere sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
Le delibere annullabili devono essere impugnate entro trenta giorni (per gli assenti decorrono dalla comunicazione del verbale, mentre per i dissenzienti ed astenuti iniziano a decorrere dal giorno della deliberazione).
Le delibere nulle possono essere contestate in ogni tempo (anche anni dopo la loro adozione), fatti salvi gli effetti della prescrizione delle azioni di ripetizione dell’indebito e dell’usucapione.
Le delibere c.d. preparatorie, programmatiche od interlocutorie, secondo il principio di diritto consolidato sono da ritenersi non impugnabili.
La Suprema Corte, “in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione (…) afferma che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine e’ solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, percio’, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi”, non contenendo l’indicazione né dell’impresa appaltatrice né del costo dell’intervento né degli oneri in concreto derivanti ai singoli condomini.
“L’interesse all’impugnazione di una Delibera dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1137 c.c. appare evidente qualora determini un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell’ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio”. Il condomino, il quale intenda proporre l’impugnativa di una delibera dell’assemblea, per l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale”.