Non vi è prorogatio dei poteri dell’amministratore uscente qualora risulti una volontà contraria dell’assemblea dei condomini. Di conseguenza, qualora i condomini abbiano nominato un nuovo amministratore, fissando un termine per il passaggio delle consegne, non sono dovuti ulteriori compensi per il tempo intercorrente tra la data della delibera di nomina e quella dell’avvio effettivo della nuova gestione all’amministratore implicitamente revocato, tanto più se tale periodo si sia prolungato per la ritardata consegna della documentazione condominiale.
Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Corte di cassazione con l’ordinanza n. 12120 pubblicata lo scorso 17 maggio 2018.
Occorre precisare che potrebbe capitare, nonostante il venir meno dell’incarico, che i condomini non si adoperino tempestivamente per nominare un nuovo amministratore o, cosa più frequente, che non si riesca a raggiungere la maggioranza assembleare necessaria per poter procedere a una valida nomina (è infatti necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, salvo che per quella giurisprudenza di merito minoritaria che, proprio allo scopo di evitare situazioni di stallo, ritiene sufficiente il raggiungimento di almeno un terzo dei millesimi per la conferma dell’amministratore uscente).Proprio per evitare questi pericolosi vuoti di potere in ambito condominiale, la giurisprudenza ha fatto ricorso per via analogica alla figura della c.d.” prorogatio “dei poteri, istituto peculiare del diritto amministrativo, in base al quale il titolare di un potere è legittimato a esercitarlo fino all’insediamento del successore nel medesimo incarico. La stessa Cassazione ha avuto modo di precisare che la prorogatio in tema di condominio negli edifici si applica in ogni caso in cui i condomini rimangano privi dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina.Sempre secondo la S.C., in virtù dell’istituto della prorogatio l’amministratore cessato dalla carica per scadenza del termine o per dimissioni continua a esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c. attinenti alla vita normale e ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore. Pertanto il mandatario uscente deve provvedere, durante la gestione interinale, all’adempimento delle incombenze e delle attribuzioni che gli sono proprie, ovvero a riscuotere i contributi condominiali e a erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
- La S.C. ha però ribadito un importante concetto già espresso in passato in merito all’applicabilità di tale istituto. Quest’ultimo, infatti, si fonda necessariamente sulla presunzione di conformità di tale perpetuatio di poteri all’interesse e alla volontà dei condomini e, di conseguenza, non può trovare applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico. Se il verbale assembleare contiene una «manifesta e inequivoca volontà dei condomini tutti di porre fine (…) al rapporto professionale in essere (…) e di iniziare analogo rapporto con diverso soggetto» come il nuovo art. 1129 c.c. prevede, che alla cessazione dell’incarico l’amministratore sia tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.